NÁŠ POSTUP PŘI VÝMĚNĚ BYTU
Pokud jste se rozhodli spolupracovat při výměně bytu s naší realitní kanceláří, uvádíme na následujících řádcích, co od nás můžete čekat. Během několikaleté zkušenosti s výměnami se nám osvědčil následující postup, jsme ovšem schopni přizpůsobit se i individuálním požadavkům.
- Nezávazná informativní schůzka – tato schůzka sleduje dva základní cíle. Jednak Vás požádáme o nastínění představ a požadavků na charakteristiky bytu, který byste chtěli získat, abychom věděli, co konkrétně máme pro Vás hledat, a zároveň se Vás budeme ptát na Váš vlastní byt, abychom zjistili, co do výměny můžete nabídnout (bohužel ne každá výměna je reálná, obvykle však stačí upravit charakteristiky hledaného bytu – velikost, lokalita, stav bytu, etc. – pokud by to byl i Váš případ, upozorníme Vás na to a navrhneme způsoby řešení). Druhým cílem je potom seznámit Vás s problematikou daní/poplatku družstvům, vyžádáme si od Vás instrukce o způsobu výměny, dohodneme se na způsobu inzerce a prezentace.
- Další krok závisí na způsobu, jakým se nakonec rozhodnete Váš byt vyměnit. Obvykle všem klientům doporučujeme kombinaci Přímé výměny a Nákupu –prodeje. Následující řádky se proto budou vztahovat k této kombinaci. Dalším krokem tedy bude porovnání Vašich požadavků na bydlení a zároveň Vaší nabídky bytu s naší databází klientů s bytem na výměnu (v současnosti obsahuje naše databáze přibližně 80 klientů z Prahy a okolí). Pokud najdeme v databázi vhodný byt, dohodneme Vám vzájemné prohlídky. Budou – li se Vám byty vzájemně líbit, necháme vypracovat potřebné smlouvy advokátní kanceláři Mgr. Rýdlové, opatříme Vám nezbytné dokumenty a zajistíme vše potřebné na katastrálním úřadě/družstvu.
- Pokud nenajdeme v naší databázi vhodný byt na výměnu, začneme hledat člověka, kterému by se Váš byt líbil a byl ochoten před tím, než ho získá, koupit byt pro Vás podle Vašeho výběru. Jakmile budeme tohoto člověka mít, budeme Vás zvát na prohlídky bytů, které splňují Vaše požadavky a to tak dlouho, dokud si nějaký byt nevyberete. Následně se sejdeme na Smíchově v kanceláři advokátky Mgr. Rýdlové k podpisu potřebných smluv. Pokud byste si nakonec žádný byt nevybrali (což vzhledem k velké nabídce bytů není moc pravděpodobné), garantujeme Vám možnost od celé výměny odstoupit a to bez jakéhokoliv storno-poplatku či jiných sankcí.
- Posledním krokem je podepsání potřebných smluv (u bytů v osobním vlastnictví) či dohod (u družstevních bytů), které Vám předem zašleme na e-mail, abyste si je v klidu sami či s právníkem mohli projít a vznést případné požadavky na jejich přeformulování. Pokud nemáte e-mailovou adresu, je možné si smlouvy předem vyzvednout v kanceláři Mgr. Rýdlové. Posledním krokem je potom dořešení celé výměny na katastrálním úřadě či družstvu, které pro Vás zajistíme a následně fyzické předání bytů novým majitelům a podepsání předávacích protokolů.
VÝMĚNA BYTU
Výměna bytu patří mezi všemi realitními činnostmi (jako je prodej, nákup či převod nemovitosti) k nejkomplikovanějším. Tento článek by Vás měl seznámit s několika postupy, jak je možné byt vyměnit, upozornit na rizika, která s výměnou souvisí, a jak se před nimi chránit, a seznámit Vás s dokumenty, které budete k výměně bytu potřebovat. Následující text vznikl jako souhrn několikaletých zkušeností, které jsme s výměnami udělali, upozorňuje na nejčastější chyby, se kterými se opakovaně setkáváme.
NA CO SI DÁT POZOR
- Prověřte si byt, který chcete získat
- Přesvědčte se, že máte platné dokumenty k Vašemu bytu
- Volte bezpečné způsoby platby kupní ceny bytu či doplatku – NIKDY "z ručky do ručky"
- Pokud hledáte byt přes zprostředkovatele, přesvědčte se, že je oprávněn byt nabízet
- Uzavírané smlouvy konzultujte s odborníky
PŘEDTÍM NEŽ BUDETE MĚNIT BYT
Než se pustíte do výměny bytu, ujasněte si následující body:
- Byty v družstevním vlastnictví: - mám platnou nájemní smlouvu?. je datovaná a podepsaná?, shoduje se způsob podpisu se způsobem, který předepisují stanovy družstva? Pokud ne, Vaše nájemní smlouva je neplatná, žádný opatrný člověk (a všem doporučuji být velmi opatrný) byt s neplatnou nájemní smlouvou nevymění.
- s kým mohu byt vyměnit?, většina družstev omezuje okruh osob, které mohou nabýt členská práva a povinnosti v družstvu.
- kolik budu muset zaplatit družstvu?
- Byty v osobním vlastnictví: - není můj byt zatížen věcnými břemeny, dluhy, úvěry, právy třetích osob, etc.? (zjistíte na katastrálním úřadě) Pokud ano, nezbývá než byt takzvaně "očistit" či adekvátně snížit jeho hodnotu. Je třeba si zkontrolovat, jak dlouho vlastním byt/mám zde hlášeno trvalé bydliště? Pokud nesplňujete zákonné lhůty, a neprokážete získání alternativní nemovitosti do jednoho roku, budete muset zaplatit daň z příjmu.
- Nájemní byty (obecní, státní, či u majitele) – přesahují rozsah tohoto článku, v případě zájmu se obraťte na jeho autora.
ZPŮSOBY VÝMĚNY BYTU
Existuje několik způsobů výměny bytu, každý způsob má své výhody a nevýhody. Než se do samotné výměny pustíte, zvažte, které výhody jsou pro Vás nejzajímavější a naopak které nevýhody Vám způsobí nejmenší újmu a podle toho si vyberte způsob, který Vám bude nejvíce vyhovovat:
- Přímá výměna – jde o velmi populární způsob výměny. Při přímé výměně hledáte člověka, který nabízí Vámi „vysněný byt“ a zároveň tento člověk hledá něco, co můžete nabídnout Vy. Hlavní předností tohoto způsobu je jeho jednoduchost. Má však několik nevýhod: bytů na výměnu se nabízí relativně malé množství, při hledání „vysněného bytu“ musíte proto obvykle značně slevit ze svých nároků. Druhou nevýhodou je dlouhý časový úsek, po který musíte pátrat po vhodném bytě na výměnu – obvykle se jedná o 1 až 2 roky. A konečně třetí nevýhodou je poměrně malá úspěšnost (pokud tedy nechcete platit nehorázné doplatky či úplně slevit ze svých nároků) – obvykle se tímto způsobem povede vyměnit každý čtvrtý až pátý byt.
- Nákup – prodej – jde o způsob, při kterém potřebujete alespoň trochu rozumět právnímu a realitnímu pozadí celé výměny. Bohužel se občas setkávám s lidmi, zejména s klienty různých „rádoby“ zprostředkovatelů, kteří při tomto způsobu přišli o byt a žádný přitom nezískali. Proto pokud budete měnit tímto způsobem byt přes realitní kancelář, chtějte vždy předem vědět, jak celá výměna proběhne. Podstatou tohoto způsobu je nalezení kupce na Váš byt a zároveň nalezení bytu, který hledáte. Kupec na Váš byt poté zaplatí Vámi zvolený „vysněný byt“ a následně mu přenecháte svůj původní byt a přestěhujete se do nového. NIKDY neprodávejte svůj byt dříve, než máte nalezeno náhradní bydlení. Přednostmi tohoto způsobu je zejména rychlost (okolo dvou až tří měsíců), dále velký vzorek bytů, ze kterých si můžete vybrat své „vysněné bydlení“ , a dále možnost oslovit s výměnou Vašeho bytu více lidí (přímá výměna se až na výjimky typu annonce nedá inzerovat) – tzn. můžete za svůj byt chtít více peněz, než byste získali na doplatku při přímé výměně. Co se týče nevýhod – musíte počítat s tím, že do Vašeho bytu přijde více lidí na „prohlídku“ (obvykle 5 – 10), bez kompetentního provedení se může stát, že skončíte sice s penězi na účtu, ale bez střechy nad hlavou.
- Prodej s následnou koupí – podstatou je prodej Vašeho bytu, Vy se odstěhujete ke známým či na chatu, a pak hledáte náhradní bydlení pro sebe. Nevýhodou tohoto způsobu je dvojí stěhování a nezbytnost mít kde bydlet, než najdete náhradní bydlení.
DOKUMENTY
Na následujících řádkách najdete stručný přehled dokumentů, které byste vždy po majiteli bytu měli chtít, než jeho byt koupíte, či ho s ním vyměníte. Podvodníků je na trhu s nemovitostmi bohužel stále dost a není nic smutnějšího, než přijít o byt i o peníze kvůli špatně naformulované smlouvě nebo v důsledku nedostatečného prověření bytu, který chcete získat:
- Byty v družstevním vlastnictví:
- platná nájemní smlouva
- aktuální potvrzení o členství v družstvu
- potvrzení o aktuální výši anuity
- stanovy družstva
- bezdlužnost
- Byty v osobním vlastnictví
- nabývací titul (řádně podepsaný a datovaný)
- aktuální výpis z katastrálního úřadu ( na bytovou jednotku, dům a pozemek)
Výměna bytu je složitá záležitost, tento článek alespoň velmi stručně nastiňuje možnosti a rizika výměn, v budoucnu uveřejníme další texty, které budou podrobně rozebírat jednotlivé problémy výměny. Pokud Vám připadá, že v článku něco důležitého chybí nebo pokud máte zájem o více informací (všechny konzultace jsou bezplatné), s důvěrou se na mě obraťte.
Robert Tesařík